Управляющая организация — не только обязательный элемент коттеджного поселка премиального уровня, а в первую очередь показатель ответственности застройщика перед своими покупателями. Кусок земли и коммуникации — это лишь минимум. Для комфортной жизнь в загородном доме требуется управляющая компания, которая возьмет на себя не только обслуживание общей территории и коммуникаций, но и удовлетворение нужд и потребностей домовладельцев.
Естественно наличие хорошей управляющей организации в коттеджном поселке является неоспоримым конкурентным преимуществом.
Мы же вам расскажем о том, как эту компанию создать.
Управляющая организация обязана приносить собственникам реальную пользу. Создается она с целью формирования единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками и действует в качестве представителя собственников. Управляющая организация станет единым исполнителем перед собственниками, станет представителем поставщиков и подрядчиков различных работ и услуг. Собственнику домовладения не нужно заботиться о том, кого выбрать для выполнения работ, достаточно будет обратиться в управляющую организацию.
Качество, разнообразие, количество услуг — залог хорошей репутации управляющей организации. Мы остановились на двух вариантах вида управления:
- Управляющая организация самостоятельно проводит весь основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, ремонтные работы и т. д.).
- Управляющая организация, с узким кругом специалистов. Специалисты отбирают исполнителей, оценивают их работу, осуществляют контроль качества работ, занимаются сбором платежей.
ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
Исходя из анализа рынка коттеджных поселков управляющая организация, как правило, является дочкой организации-подрядчика и организуется в форме общества с ограниченной ответственностью. Управляющие организации в многоквартирных домах организуются также в форме ООО. В связи с чем очевидным выбором организационно-правовой формы будет общество с ограниченной ответственностью.
ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
Деятельность управляющей организации в коттеджных поселках на данный момент законодательно не урегулирована и в случае создания коттеджного поселка с малоэтажными индивидуальными жилыми домами получать лицензию необязательно.
Если в коттеджном поселке кроме малоэтажных индивидуальных домов будут и многоэтажные, многоквартирные жилые дома — необходимо получить лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Для получения лицензии необходимо составить заявление в соответствии с частью 1 статьи 13 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» и предоставить его в лицензирующий орган. Лицензионные требования содержит Глава 19 Жилищного Кодекса РФ.
Одним важным требованием является наличие должностного лица с квалификационным аттестатом. Для получения такого квалификационного аттестата необходимо сдать экзамен. Сам экзамен состоит из 200 вопросов, перечень которых находится в открытом доступе. Поэтому, прежде чем подавать заявление нужно получить квалификационный аттестат.
КАК ОФОРМИТЬ ОТНОШЕНИЯ С БУДУЩИМИ СОБСТВЕННИКАМИ?
Если есть и многоквартирные и малоэтажные жилые дома возникает два вида взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками.
- Управляющая организация – Домовладение;
- Управляющая организация – Многоквартирный жилой дом.
Как правило застройщик, заказчик и подрядчик являются фактически одним и тем же лицом и соответственно общее имущество после застройки будет находиться в собственности у этого лица. В домовладениях взаимоотношения лучше оформлять, заключая договор управления с каждым собственником по-отдельности. В многоквартирном жилом доме порядок договорных отношений регламентируется законом, и в этом случае следует действовать в соответствии с ним.
Действуем следующим образом:
- Создаем ТСЖ многоквартирного жилого дома и оформляем договор управления между нашей управляющей организацией и ТСЖ;
- Заключаем договор управления с каждым собственником малоэтажных жилых домов;
При приобретении земельного участка собственник получает определенную часть общего имущества. Общее имущество будет передано застройщиком на баланс управляющей организации. Она будет производить обслуживание и ремонт имущества.
Заключая договор, собственник обязуется оплачивать содержание, обслуживание и текущий ремонт. Плата с собственника земельного участка взымается пропорционально его доле в общем имуществе.
В договоре управления описывается:
перечень общего имущества и порядок определения доли общего имущества у конкретного домовладельца (пропорционально отношению общего количества общего имущества к доле конкретного собственника земельного участка);
Основные обязанности и услуги:
- регулярный вывоз мусора, уборка проездов и дорожек;
- уход за зелеными насаждениями в местах общего пользования (стрижка газонов, уход за деревьями, озеленение);
- охрана коттеджного поселка (обеспечение охраны въезда на территорию (контрольно-пропускной пункт), охрана общей территории поселка (периметр);
- круглосуточное техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций, проходящих по общественной территории; очистка общественных территорий от снега; сбор средств за коммунальные платежи с домовладений (собственнику не нужно задумываться об оплате всевозможных платежей, достаточно попросту заплатить общую сумму всех регулярных платежей, а управляющая компания уже сама разбирается кому и куда платить);
- освещение улиц;
- диспетчерская служба.
Дополнительные обязанности и услуги:
- уход за зелеными насаждениями непосредственно у собственников (стрижка газонов, озеленение, ландшафтный дизайн);
- уборка снега у собственников; геодезические работы;
- проектирование и разработка проектов, отделочные и ремонтные работы, строительный и технический надзор;
- строительство (бани, гаражи, беседки, навесы);
- предоставление разнорабочих для разного вида работ (мелкий бытовой ремонт, выгул собак, няни и прочее);
- доставка грузов, погрузка – разгрузка;
- вывоз строительного мусора;
- аренда строительного инструмента, строительной техники;
- курьерская служба;
- предоставление телекоммуникационных услуг (интернет, телефония, телевидение);
- клининг.
Управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. После заключения договора поставки ресурсов управляющая организация выставляет счета (проекты договоров разработаны Минстроем и есть в общем доступе в сети интернет). Сбор денежных средств за электричество, газ, воду, канализацию по договору происходит на основании показаний счетчиков.
Работа управляющей организации на примере покоса травы.
Между управляющей организацией и собственником домовладения заключен договор управления. По договору управления управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества и обслуживанию общей территории, в том числе осуществлять покос травы. Собственник участка нуждается в покосе травы на территории домовладения, которая обслуживается самим собственником и не входит в предмет договора. Для этого он звонит в управляющую организацию и просит осуществить покос травы на территории домовладения. Управляющая организация ставит задачу штатному рабочему, обычно осуществляющему покос травы и оказывает услугу собственнику домовладения. По результатам покоса травы собственник домовладения оплачивает оказанную услугу на основании акта выполненных работ.
В случае возникновения нестандартных запросов возможно заключение договоров подряда между управляющей организацией и сторонней организацией, и контроль за выполнением работ подрядчиком.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ ДЛЯ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА
- Магазин, мини-маркет;
- Строительство;
- Кафе или ресторан;
- Аптека;
- Фитнесс клуб;
- Транспортное сообщение (автобусы, маршрутные такси);
- Строительство домов под сдачу в аренду.
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ДОКУМЕНТОВ:
- Пакет документов для регистрации юридического лица;
- Договор управления домовладением;
- Договор управления многоквартирным домом;
- Правила проживания в коттеджном поселке;
- Правила пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка и Инженерными сетями Поселка;
- Правила производства строительно-монтажных работ;
- Стоимость работ и услуг по содержанию многоквартирного дома (приложение к договору управления);
- Проекты договоров с ресурсоснабжающими организациями (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение).
Специалисты правового партнерства «Ефимов и партнеры» готовы сопроводить как создание управляющей компании, так и ее функционирование на весь срок.
