Почему «зелёнка» не гарантирует право собственности

Автор: Олег Ефимов
Многие считают, что свидетельство о праве собственности (так называемая в народе «зеленка») подтверждает не только право законного владения чем-либо, но и исключает притязания третьих лиц на недвижимость.
Однако это не так, поскольку сама по себе регистрация права собственности не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если право возникло с нарушением закона.
Нужно помнить, что государственная регистрация права — это всего лишь юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с законом. А если право собственности было приобретено или утрачено с нарушением установленных правил, то оно может быть оспорено в судебном порядке.
Так, право собственности по общему правилу не возникает на самовольную постройку и даже в случае ее государственной регистрации, может быть оспорено, а самовольная постройка снесена.
Недействительным может быть признан и договор, совершённый под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств; заключённый несовершеннолетним, недееспособным, ограниченным в дееспособности или лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими; совершённый под заблуждением или с целью, противной основам правопорядка и нравственности.
В случае признания судом договора недействительным, государственная регистрация права собственности прекращается, а имущество подлежит возврату законному собственнику. Вернув имущество, не всегда можно возвратить уплаченные за него деньги.
Поскольку во всех случаях на приобретение недвижимого имущества покупателем затрачиваются весьма существенные для него денежные средства, то и к вопросу законности приобретения необходимо отнестись с должной осмотрительностью.
Формальной проверки, обычно заключающейся в получении риелторами выписки из ЕГРП, при этом явно не достаточно. Необходимо досконально изучить как сам факт возникновения права собственности на недвижимое имущество, так и основания для него предыдущих собственников.
Заключение сделки в обязательном порядке должно сопровождаться юристом, а риск утраты права собственности необходимо оформить в страховой компании («титульное» страхование, или страхование риска утраты титула собственности).
Правовое сопровождение сделки юристом способно минимизировать риск последующего оспаривания договора, а страхование в случае лишения права собственности способно компенсировать ваши убытки. И всегда нужно помнить истину, что скупой платит дважды: сэкономив на юристе или страховке, можно потерять все то, что было вложено в приобретение имущества.
При этом не стоит забывать и о том, что юрист должен быть профессионалом, а страховая компания надежной.