Не покупайте недвижимость у холостяков — выводы после прочтения определения ВС РФ

Автор: Олег Ефимов

Настоятельно советую почитать заметку Артема Карапетова о покупке недвижимости у холостяков, из которой приходим к простому выводу о том, что приобретение недвижимости — это непозволительный риск, который никакими законными способами нельзя минимизировать.

Из свежего Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ №18-КГ16-97 от 6 сентября 2016 года:

Человек купил жилой дом. Продавец представил ему нотариальное заверенное заявление о том, что он в
зарегистрированном браке не состоит, а также свой паспорт, в котором отсутствовали сведения о регистрации брака. Никаких оснований заподозрить наличие супруги у продавца покупатель не имел. Продавец получил деньги и потратил их, жилой дом перерегистрирован на покупателя. И тут оказывается, что у продавца есть супруга, та подает иск об оспаривании сделки по правилам ст.35 Семейного кодекса со ссылкой на то, что она согласие на продажу совместного имущества, нажитого во время брака, не давала.
Суд первой инстанции сделку признает недействительной.
Апелляция отменяет решение, указывая на то, что при рассмотрении таких исков надлежит учитывать фактор добросовестности покупателя, на что указывает ст.253 ГК о последствия распоряжения одним из сособственником общим имуществом без согласия другого. Покупатель был очевидно добросовестным (по крайней мере, его недобросовестность не доказана), а значит и признавать сделку недействительной нельзя.

Но Коллегия по гражданским делам ВС РФ с таким подходом не соглашается и фиксирует, что ст.35 Семейного кодекса, не содержащая отсылки к добросовестности покупателя, имеет приоритет перед ст.253 ГК, и поэтому как бы добросовестен ни был покупатель, продажа ему общего имущества супругов должна быть признана недействительной.

При этом ВС РФ вовсе оставляет за скобками вопрос о том, что с 2013 года ст.173.1 ГК прямо устанавливает, что сделка, совершенная без требуемого по закону согласия третьего лица, может быть признана недействительной только при доказанной недобросовестности другой стороны сделки (то есть того, что контрагент знал или должен был знать о необходимости такого согласия и его отсутствии).

Можно было бы предположить, что ВС РФ вслед за некоторыми юристами считает, что согласие супруги на распоряжение общим имуществом не подпадает под правила ст.157.1 и ст.173.1 ГК о согласии третьего лица на совершение сделки и последствиях его отсутствия. Мол, супруг — это не третье лицо. Но здесь следует заметить, что в п.55 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23 июня 2015 года прямо указано, что согласие супруга по правилам ст.25 Семейного кодекса — это частный случай согласия третьего лица в контексте правил ГК о согласии на совершение сделки. Но если так, то очень странным представляется игнорирование Судом вопроса о соотношении ст.35 Семейного кодекса и ст.173.1 ГК. Конечно, ст.173.1 ГК является более общей (хотя и более поздней), и здесь lex specialis сталкивается с lex posterior. С догматической точки зрения вопрос о данной коллизии не из простых. Игнорировать столь важный вопрос очень странно.

Что же до сути вопроса, то мне представляется крайне нелогичным абсолютный отказ учитывать добросовестность контрагента по такой категории споров. При отсутствии публичного реестра записей актов о браке даже ума не приложу, как можно в таких условиях и с учетом таких рисков вовсе что-либо покупать у гражданина, заявляющего о своем холостом статусе. Можно, конечно, выехать на объект и убедиться, что в доме (квартире) никто не живет, кроме продавца. Но, судя по этому определению ВС, даже такие меры предосторожности не помогли бы покупателю. Такой подход фактически либо блокирует оборот, либо приводит к закладыванию в цену высокой премии за риск, а значит к недооценке активов, и глобальной неэффективности. Это бьет по всем холостым гражданам, которые, не будучи способны развеять сомнения на счет своего холостого статуса, просто вынуждены продавать свою собственность ниже, чем могли бы, а также по абсолютно ни в чем невиновным покупателям, которые оказываются крайними: и теряют купленную собственность, и не имеют особых шансов вернуть деньги по реституции (в российских реалиях исполнительного производства это малореально).

Риск оппортунистического (недобросовестного) поведения супруга должен нести другой супруг. Тут должна работать та же логика наименьшего зла, что и с виндикацией у добросовестного приобретателя. И обманутый супруг, и добросовестный покупатель ни в чем не виноваты, но в таких условиях право должно размещать риск на том, кто ближе к источнику такого риска и проще может его предотвратить. Обманутый супруг в этом плане лучший носитель риска, так как сам выбрал себе такого спутника жизни, жил с ним, знает его характер и не позаботился об отражении в ЕГРП данных о совместной собственности. Кроме того, такой супруг, имея большую информацию об обманщике, лучше приспособлен к ведению судебных споров с ним. Покупатель же в принципе вряд ли может каким-то образом предотвратить возникновение такого казуса. Достаточно представить себе молодую семью, купившую на свои средства квартиру у якобы-холостяка и столкнувшуюся с последующим появлением на сцене супруги.

В этой связи норму ст.35 Семейного кодекса следует толковать в системном единстве с новой редакцией ст.173.1 ГК, и добросовестный покупатель должен быть защищен. Я, честно говоря, был уверен, что в свете появления ст.173.1 ГК и разъяснений в Постановлении Пленума ВС №25 об отнесении правил о согласии третьего лица к согласию супруга наша судебная практика, наконец, вырулит в правильном направлении в этом вопросе. Это новое определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ показывает, что мой оптимизм был преждевременен.


Наши услуги в сфере недвижимости:

[table “11” not found /]

✆ +7(905)240-60-80       ?  mail@efimovlaw.ru