Должен ли застройщик передавать жителям инфраструктуру поселка в их общее имущество?

Автор: Олег Ефимов

В настоящее время законодательное регулирование правового статуса коттеджных поселков отсутствует.

Поскольку раздел VIII Жилищного кодекса РФ, устанавливающий принципы и порядок управления многоквартирными домами, не содержит отдельных указаний на управление коттеджным поселком, к деятельности управляющей компании, осуществляющей управление общим имуществом коттеджного поселка, применяется по аналогии законодательство, регулирующее сходные (аналогичные) правоотношения в отношении организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Вместе с этим следует обратить внимание на то, что в настоящее время законодательное регулирование порядка создания управляющей компании и внесения общего имущества в уставный капитал управляющих компаний, действующих в них, отсутствует.

Согласно общему порядку по аналогии с созданием управляющей компании в многоквартирных домах управлением занимается управляющая компания. Управляющая компания может создаваться в форме ООО. В соответствии со ст.15 Закона об ООО оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.

Порядок создания управляющей компании и внесения общего имущества в уставный капитал управляющих компаний, действующих в коттеджных поселках, не урегулирован.

При этом следует обратить внимание и учесть следующее.

Объекты общего пользования могут включать инфраструктуру – внутрипоселковую дорогу, инженерные сети, детскую площадку, контрольно-пропускной пункт, оборудованную площадку для сбора ТБО, сети наружного освещения и др.

В действующем законодательстве отсутствует единое специальное регулирование, предусмотренное для правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Следовательно, при приобретении в собственность индивидуального дома и участка под ним лицо не приобретает право собственности на так называемое инфраструктурное имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка.

В связи с этим, основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством.

Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) к недвижимым вещам, права на них согласно п. 2 ст. 8.1, ст. 219, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 234 ГК РФ подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

В указанном случае представляются в регистрирующий орган соответствующие правоустанавливающие документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

То есть любой субъект, приобретший данные объекты и внёсший сведения о них в ЕГРН, становится собственником коммуникаций, инженерных сетей и земельных участков.

Это может быть сам застройщик, управляющая компания, товарищество собственников недвижимости или вообще третьи лица, не имеющие отношения к посёлку.

При составлении договора с управляющей компанией следует учесть, что в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Если вам нужна платная консультация на данную тему, просим обращаться mail@efimovlaw.ru